קצבת החיים החופשיים:  הרוכש מסלק את הנכס. מחיר המכירה גבוה יותר מאשר לקצבת חיים כבושה מאחר שהמוכר מחליט לפנות את הדירה והרוכש יכול ליהנות ממנה מיידית.

המוכר, באמצעות מכירה מסוג זה, משוחרר מכל חיובים ועבודה, חופשות להשכרה, ניהול דמי שכירות ללא תשלום.

הוא מקבל קצבה חודשית עד מותו.

לאחר מכן יוכל הרוכש להשתמש בדירה באופן אישי או להשכיר אותה לצורך קבלת הכנסה רגילה המאפשרת לו לשלם לקצבת החיים למוכר.

קצבת החיים החופשית היא נדירה למדי ומייצגת כ -5 עד 10% מהעסקאות

​

קצבת החיים הכבושה:

הוא מייצג יותר מ -90% מהסחורות שנמכרות בקצבת חיים.

המוכר שומר על ההנאה מביתו, הוא נשאר בעל זכות השימוש והמגורים עד מותו. להבדיל ממשתמש, הוא אינו מורשה לשכור את הנכס, הוא יכול לגור בו רק.

למחזיק בזכות זו יש אפשרות לגור בנכס עם משפחתו (הוריו ...), אך רק אם קיימת מגורים משותפים.

אכן, לא ניתן לקונה "להלוות" דיור זה למשפחה בעודו מתגורר במקום אחר.

​

זכות זו מאפשרת למחזיקה (המשתמש) להשתמש ברכוש השייך לאדם אחר, על ידי מגורים בו באופן אישי, למשל. הוא יכול גם לקבל את הפירות (הכנסה), אך רק עד לצרכיו ולמשפחתו.

​

לכן זכות זו מוגבלת יותר מאשר שימושי. בעל הנכס ייתן זכות זו בתמורה לאדם. לאחר מכן על המשתמש להתנהג כאילו מדובר בבניין משלו.

​

כאשר קונה זה ימות, המשפחה תצטרך לעזוב את הנכס. במקרה של זקנה או מחלה קיצונית, אין זה נדיר שהמוכר יצטרך לעזוב את הנכס.

​

במקרה זה ניתן סעיף, הקובע כי על הקונה לשלם קצבה נוספת של% משווי השכירות של הנכס בעת חתימת החוזה. סעיף זה נכנס לתוקפו גם אם המוכר אינו מעוניין לנצל את זכות השימוש והמגורים שלו.

ניתן לרכוש כל סוג של נכס כקצבת חיים: דירה, בית, אחוזה, קרקעות בנייה וכו '.  

​

עם זאת, עיקר השוק מתייחס לסחורות בינוניות, בדרך כלל 2 עד 3 חדרים, הממוקמות באזור פריז או בדרום צרפת.

מדובר בשני אזורים גיאוגרפיים המקשרים חלק גדול מהקשישים ונוכחות משקיעים רבים.

​

הצדדים רשאים לקבוע את מחיר המכירה (מחיר שוק, בהתאם להיצע וביקוש), אולם הוא נובע מחישוב מורכב הכולל מספר גורמים:

​

• ערך הנכס: יש לפנות למומחה מקרקעין שיעריך את הנכס ולקבוע את שווי השוק. 

• זכותו של המוכר להשתמש ולגור בו: החלת דמי אכלוס לפי ערך הדירה, ביחס הפוך לגיל המוכר.

• שיעור החזרת הנכס: רצוי לכמת את החסר לרוכש על שכר הדירה של הנכס על ידי אומדן גובה השכירות התיאורטית ביחס למשך תוחלת החיים של המוכר.

• גילו של המוכרז ותוחלת החיים שלו, אותם ניתן להעריך באמצעות טבלאות התמותה של INSEE או של חברות הביטוח.

• הפיכות האפשרית של הקצבה לטובת קיצבה שנייה.

לאחר שנקבע מחיר המכירה, החלוקה בין זר לקצבת חיים נקבעת באופן חופשי בין הצדדים (לא זה ולא זה הוא חובה).

סעיפי קצבת חיים

אחריות כלולה בחוזה המכר ומטרתם העיקרית היא להגן על המוכר. לפיכך, ניתן לכתוב מספר סעיפים: 

• סעיף ההחלטה או זכות המוכר: היא מאפשרת לקצבה לשחזר את הנכס אם תפסיק לשלם לו את הקצבה;

• סעיף החזקת זרים אם המכירה נפסקת, בפרט במקרה של אי תשלום קצבת החיים;

• סעיף אינדקס אינדקס: הוא מאפשר הערכה מחדש של הקצבה בהתבסס, למשל, על אינדקס שפורסם על ידי INSEE. סעיף זה לטובת המוכר יכול להיות שימושי במיוחד אם ההערכה היא כי אורך החיים יתפרס על פני תקופה ארוכה במגזר בו הנדל"ן עובר צמיחה חזקה.​

לרכישה בחיים: 

אין להכריז על הכנסה מנכס בניגוד לבעל בית 

ערך IFI מוגבל 

הוזלת דמי נוטריון ועלויות מס, מכיוון שהם מחושבים לפי ערך "הכבוש" של הנכס (שווי שוק - קצבת תפוסה)

​

למכירת קצבת חיים: 

מכירת הדירה הראשית נהנית מפטור ממס על רווח הון מקרקעין שצוין.

קצבת חיים חייבת במס חלקית

ערך IFI מוגבל בזכות השימוש 

מס ירושה מופחת מכיוון שהנכס כבר אינו חלק מעזבונו של המוכר

​

קצבת החיים מייצרת מיסוי מופחת. הפחתה פרוגרסיבית מוחלת בהתאם לגיל המוכר וסוג הקצבה.  

​

סולם מס לקצבאות חיים: 

• 70% אם המוכר מתחת לגיל 50,

• 50% אם המוכר בן 50 עד 59,

• 40% אם המוכר בן 60 עד 69,

• 30% אם המוכר מעל גיל 69.

​

​

שים לב כי: הזר בדרך כלל מייצג 20 עד 30% משווי הנכס, או אפילו יותר אם המוכר צריך הון או פחות אם הוא מעדיף קצבת חיים גדולה. לאחר קביעת סכום הזר, יתרת מחיר המכירה מומרת לקצבת חיים.

מחזוריות הקצבה נקבעת באופן חופשי על ידי הצדדים. זה בדרך כלל חודשי.

הסכנה היא תנאי הכרחי למכירה בחיים. אם אין אי וודאות, ניתן לבטל את החוזה. סכנה וקצבת חיים הולכים יד ביד.  

קצבת החיים היא מטבעה חוזה אקראי, מכיוון שהמחיר הכולל ששולם יהיה תלוי באלמנט לא ידוע: מועד מותו של המוכר.

​

המאפיין המהותי של המכירה בחיים הוא שמשך תשלום הקצבה אינו ידוע מראש וגם סכום ההשקעה הכולל.

​

עבור המשקיע, הסיכון העיקרי הכרוך במפגע זה הוא תוחלת החיים הארוכה מהצפוי של המוכר.

אם אין אקראיות, החוזה של  מכירת קצבת חיים  הוא אפס.

​

חוזה מכירת קצבת החיים בטל גם אם:

• הקצבה משולמת על ראשו של אדם שמת בתוך 20 יום ממועד המכירה,

• המוכר סבל ממחלה ממנה סבל בזמן המכירה (אמנות 1975 של הקוד האזרחי). זה לא משנה אם הקונה לא היה מודע לקיומה של מחלה זו או לא.