מה אתה רוצה לדעת?
למה להשקיע ב- SCPI?
בסיס הפעולה של SCPI מורכב מהרכבת שותפים שונים בתוך חברה במטרה לבצע במשותף רכישות של נכסי השכרה.
באופן קונקרטי יותר, מדובר ברכישת נדל"ן מכמה וכמה והשכרתו.
הרשמה למניות SCPI מאפשרת לך, החל מכמה מאות יורו, להשקיע בנדל"ן עסקי, שבדרך כלל משתלם יותר מאשר דיור.
ישנם שלושה סוגים של SCPI:
ביצועי SCPI המאפשרים לך לקבל הכנסה רגילה משכירות
מס REITs המייצרים הפחתה במס הכנסה על פי חוק המס המקביל
SCPI של רווח הון על מנת להרוויח מגידול חזק בהון הנדל"ן בין מועד ההרשמה למועד המכירה המחודשת של יחידותיו
מנהלי SCPI בונים מורשת מגוונת על ידי רכישת מספר סוגי סחורות. בהתאם לאסטרטגיה, הם משקיעים באזורים גיאוגרפיים שונים, מספר סוגים של נכסים, סוגים שונים של נכסים
על ידי רכישת היחידות שלהם, אתה נהנה אפוא מגיוון רחב.
המורשת של ה- SCPI גדולה בהרבה ממה שאתה יכול לבנות לבד
בנוסף, על ידי רכישת מניות SCPI, אתה מאציל את ניהול מניות הנדל"ן לאיש מקצוע: מנהל החברה.
לבסוף, כדי לאחד את הסיכון שלך עוד יותר, האינטרס שלך הוא להשקיע בכמה SCPI, שאסטרטגיות ההשקעה שלהן שונות, כדי ליהנות מתיק נדל"ן גדול ומגוון עוד יותר.
SCPIs: איגום סיכונים, גיוון אסטרטגיות העושר שלך בצורה נגישה
מהי חברה להשקעות נדל"ן (SCPI)?
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) היא חברת השקעות קולקטיבית שמטרתה רכישת וניהול נכסים להשכרה למגורים או לעסקים.
חברת הניהול המנהלת את ה- SCPI תאסוף כספים ממשקיעים. לאחר מכן, הוא ימשיך לבחירת נכסים או "תיק נדל"ן" הנכנסים לחוקי ה- SCPI, כלומר המתאימים לאסטרטגיה הפטרונלית שבהמשך.
לבסוף, המשקיע מחזיק במניות המהוות את ייצוג חלקו במתחם הנדל"ן. לכן היא נהנית מיחס יחסי של דמי השכירות שמשלמים כל המשקיעים ומאפשרים איחוד חזק מאוד של סיכון ההשכרה שלה שנמצא כי הוא מדולל למספר רב של דיירים. זוהי דרך לבנות נדל"ן.
בנוסף, עם שוק נדל"ן שורי, הוא נהנה גם מהערכה מחדש של הפארק לאורך זמן עם עלייה בערך חלקו.
לחלק מה- SCPI אכן יש המטרה היחידה לשקול מחדש את חלקן, זהו המקרה של רווחי SCPI הון.
שאר SCPIs, מס SCPIs הם השקעות נדל"ן לא רשומות המאפשרות לך ליהנות מהורדות מס המתאימות לחוק מס רף.
ההשקעה בבעלות חשופה על SCPI יכולה להתבצע:
לחיות,
באמצעות חברה אזרחית הכפופה ל- IR.
זה יכול להתבצע גם על ידי חברה החייבת במס חברות, אך פתרון זה יכול להתברר כיקר ביחס לרווח הון.
ה- AMF מזהה שני סוגים של חוקים עבור SCPI, כלומר SCPI עם הון קבוע או משתנה.
במקרה של SCPI עם הון משתנה, גודל ה- SCPI מקושר ישירות לבקשות מנוי (רכישה) או משיכה (מכירה).
SCPI בעלי הון קבוע מזינים את סכום ההון המרבי בתקנון שלהם. אולם סכום זה אינו קבוע בזמן, ומדדי SCPI אלה עשויים לראות את ההון שלהם משתנה.
הצגת ה- SCPI השונים
שימושי SCPI
ההשקעה בשימושי השימוש במניות SCPI מומלצת לאדם בעל גירעון ניכר של קרקעות להעברה תוך זמן קצר או לחברה המעוניינת להשקיע את כספו בטווח הבינוני.
רכישת מניות SCPI מתבצעת בדרך כלל בבעלות מלאה, אך יתכן כי הדבר מתייחס אך ורק לתקופה קבועה, אדם אחר או משפטי אחר המחזיק בבעלות החשופה עד להכחדת שימוש שימושי זמני.
השימוש במגבלה הוא מוגבל: כאשר תוקפו פג, הוא מסתיים ולמשתמש חסר עוד זכויות בנכס המפורק. הבעלות המלאה מתגבשת מחדש בידי הבעלים החשוף.
תזכורת: מבנה שימוש הוא מרכיב של זכויות קניין. היא מעניקה למחזיקה את הזכות לגבות הכנסה מ- SCPI. השימוש יכול להיות לכל החיים (הכחדה במותו של משתמש השימוש) או לתקופה קצובה (הכחדה בתקופה שתוכננה בתחילה).
השימוש אינו מיועד לכל החיים אלא לתקופה קצובה.
באופן כללי, במהלך רכישת השימוש במניות SCPI, פירוק הרכוש מהווה תקופה זמנית של 5 עד 10 שנים. המשקיע יכול לבחור את התקופה המתאימה ביותר למטרה שלו ולאופק ההשקעה שלו, שיכול להגיע ל -15 שנים.
דמי שכירות: מיסוי בקנה מידה פרוגרסיבי בקטגוריית הכנסה מנכס.
הכנסה מהשקעות מכספי ה- SCPI (הכנסה נלווית) : מיסוי ב- PFU או אופציונלי בסולם הפרוגרסיבי בקטגוריית ההכנסה מהון מיטלטלין.
רווחי הון מקרקעין (מכירת בניין על ידי ה- SCPI): מיסוי בגין רווחי הון מקרקעין של יחידים
זכות השימוש במניות SCPI המוחזקות על ידי אדם (= אדם טבעי) חייבת במס לפי IFI על הערך שבבעלות מלאה.
גירעון קרקעות SCPI
SCPI בשם "גירעון קרקעות SCPI" הוא SCPI שנועד לרכוש בניינים שצריכים לעבור שיפוצים משמעותיים ואז להשכיר אותם.
לאחר מכן יכולים יחידי החשבון לגבות מהכנסתם הקיימת מהנכס או מההכנסה הכוללת שלהם, עד גבול של 10,700 אירו, חלק מהוצאות ההשתתפות העצמית שנגרמו על ידי ה- SCPI לשיפוץ הבניינים שרכשה.
לאחר השיפוץ, הבניינים נותנים ל- SCPI והשותפים מקבלים הכנסה קבועה בדמי שכירות.
כל אחד מהבעלים יכול לגבות חלק מהגירעון המקרקעי שמממשת ה- SCPI על הכנסות הקרקעות הקיימות שלו ללא כל הגבלת סכום, ואת העודף על הכנסתו הכוללת בגבול של 10,700 אירו.
ניתן להעביר את חלק הגירעון העולה על 10,700 אירו או הנובע מריבית הלוואה להכנסות הנכס במשך 10 השנים הבאות.
כאשר סך ההכנסה של הנישום נמוכה מ -10,700 €, הגירעון הקרקעי שלא ניתן היה לזקוף מהווה גירעון כולל שניתן לייחס אותו מול סך ההכנסה של 6 השנים הבאות.
יתרון מס זה אינו נכלל מהתקרה הכוללת על פרצות מס.
SCPI פינל
SCPI המכונה "SCPI Pinel" הוא SCPI המחזיק בנכסי נדל"ן המורכבים במיוחד ממבנים הזכאים למערכת פינל (דיור חדש או משוקם), המאפשרת למחזיקי הדירה ליהנות מהורדת מס בנוסף לחלק השכירות שלהם.
כל אחד מחזיקי אחד נהנה מהורדת מס המבוססת על סכום המנוי שלו שנשמר בגבול של 300,000 € לשנה ולכל משלם המסים.
שיעור ההפחתה משתנה בהתאם למשך התחייבות ההשכרה שתיעשה על ידי ה- SCPI:
12% 6 שנים
18% 9 שנים
21% 12 שנים
הנישום חייב להתחייב לשמור את כל ניירות הערך שלו עד תום ההתחייבות לשכירות שנרשמה על ידי ה- SCPI (6 שנים או 9 שנים, להארכה עד 12 שנים).
משך התחייבות ההשכרה שניתנה על ידי ה- SCPI מחייב את המשקיע.
לא תהיה הטלת ספק במס הטבה במקרה של מותו של הנישום.
בעלות חשופה של SCPI
בעלות חשופה במניות SCPI מומלצת לאנשים עם הון להשקעה או כושר חיסכון משמעותי ושאינם זקוקים להכנסה מיידית, אלא לאורך זמן (נדחים בזמן).
רכישת מניות SCPI מתבצעת לרוב בבעלות מלאה, אך ניתן לרכוש בעלות חשופה בלבד. אדם טבעי או משפטי אחר קונה את תמצית השימוש לתקופה זמנית. באופן כללי, חברת הניהול אחראית להקל על העסקאות.
בעלות חשופה היא מרכיב בזכות הקניין. היא מעניקה למחזיקה את הזכות להיפטר מהנכס מבלי ליהנות מהנאה, כשהאחרונה שמורה למשתמש.
הדבר כרוך ברכישת בעלות חשופה על נכס שנפרק זמנית. השימוש אינו מיועד לכל החיים אלא לתקופה קצובה.
באופן כללי, כאשר נרכשת הבעלות החשופה במניות SCPI, פירוק הבעלות נקבע לתקופה זמנית של 5 עד 20 שנים. לאחר מכן המשקיע יכול לבחור את משך הזמן המתאים ביותר למטרה שלו ולאופק ההשקעה שלו או אפילו לערבב אותם.
כאשר פג תוקף השימוש, חברת הניהול תיצור קשר עם הבעלים החשוף שהפך לבעלים מלא על מנת לקבל את פרטי הבנק שלו לתשלום רבעוני של דמי שכירות. כאשר הבעלות החשופה מסתיימת, אין תשלום עבור הבעלים החשוף.
המשקיע שהופך לבעלים המלא של המניות יכול לאחר מכן לשמור עליהן לקבל הכנסה רגילה ואולי לתת להן בעלות חשופה לצפות את ההעברה או אפילו למכור אותן (חלקית או מלאה) על מנת ללכוד את רווח ההון המכני שהושג (= ערך של תועלת השימוש).
הבעלים החשוף אינו מקבל כל הכנסה במהלך כל תקופת פירוק הרכוש.
בעלות חשופה במניות SCPI אינה חייבת במס לפי IFI. בהתאם, לא ניתן לרשום את ההלוואה שנקשרה לרכישת בעלות חשופה במניות SCPI כהתחייבות של IFI.
SCPI Malraux
SCPI המכונה "SCPI Malraux" הוא SCPI המחזיק בנכסי נדל"ן המורכבים במיוחד ממבנים הזכאים לתכנית Malraux ואשר חייבים להיות מושא לפעולה שיקומית.
בעלי היחידות יכולים להנות מהפחתת מס בשנת המנוי שלהם.
עם השלמת השיקום והבניינים נותנים להם להרוויח, הם נהנים מחלק דמי שכירות.
כל אחד מהבעלים מרוויח את שנת המנוי מהורדת מס השווה ל -22% או 30% (בהתאם למגזר) מסכום המנוי שלו המוקצה למימוש ההוצאות הזכאיות למערכת Malraux, השמורה בגבול של €. 400,000 על פני תקופה של 4 שנים.
כאשר הפחתת המס המיוחסת לשנת מס עולה על המס שחייב הנישום בגין אותה שנה, ניתן לגבות את היתרה כנגד מס הכנסה בשלוש השנים הבאות.
הפחתת המס של Malraux אינה נכללת מהתקרה הכוללת על פרצות מס.
משלם המסים חייב להתחייב לשמור את כל ניירות הערך שלו עד תום התחייבות השכירות שנרשמה על ידי ה- SCPI. לכן תקופת ההחזקה המינימלית תהיה שווה למשך העבודה שהוגדל ב- 9 שנים. אין עוררין על הטבת המס במקרה של מותו של הנישום.
SCPI רווח הון
להשקעה בערך SCPI או בהון יש יעד השקעה לטווח ארוך יותר מאשר SCPI של תשואה. רוב הרווח למשקיע מבוסס על רווח ההון שלוקח לו זמן להופיע.
מטרת SCPI היוון היא לרכוש סחורות בעלות פוטנציאל חזק למכירה חוזרת ו / או להערכה מחדש. המנהלים יכולים ליישם אסטרטגיות שונות: רכישת בניין בגוש ואז קיצוץ, רכישת דירות המושכרות בדמי שכירות נמוכים, רכישת בניין רעוע לשיפוץ ...
התוצאה הישירה של השקעה מסוג זה היא הכנסה דירה נמוכה מאוד. למעשה, בניגוד ל- SCPI תשואות, SCPI רווחי הון שואפים להשקיע בנדל"ן למגורים לעתים קרובות בשכר דירה נמוך, מה שמוביל לתשואות של כ -2%.
לדוגמה, דמי השכירות של דיור בכפוף לחוק מ -1 בספטמבר 1948 לרוב נמוכים מהחיובים והעבודות הנדרשות למצב מתאים של המקום.
במקרה של מכירת יחידות SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) במחיר הגבוה מזה ששולם לרכישתן, רווח ההון שנצבר על ידי המשקיע כפוף לאותו משטר מס כמו הרווח שכיסו במהלך מכירת נכס. 'נכסים.
עם זאת, ככל שהמניות הוחזקו זמן רב יותר כך המס שיש לשלם נמוך יותר.
ביצועי SCPI
SCPIs המכונים "ביצועי SCPIs" מחזיקים בנכסים המורכבים בעיקרו מבניינים לשימוש מסחרי (משרדים, מחסנים, חנויות וכו ').
נכס מסוג זה מניב הכנסה גבוהה יותר מאשר נדל"ן למגורים והמטרה העיקרית של חברות הניהול היא חלוקת ההכנסות.
מדובר בהשקעה ארוכת טווח (בין 8 ל -15 שנים), בפרט להפחתת עלויות ערך גבוה יחסית.
תוצאות ה- SCPI חייבות במס ישיר במס הכנסה בידי משקיעים ביחס למניות המוחזקות בבירה.
הם כפופים גם לדמי ביטוח לאומי.
ריבית הלוואה ניתנת לניכוי אם היחידות נרכשו בבעלות מלאה.
הוסיפו את האפשרות ליהנות ממשטר המיקרו-ארץ כאשר ההכנסה השנתית מרכוש ברוטו נמוכה או שווה ל -15,000 אירו בתנאים מסוימים.
אם ה- SCPI מוחזקים בחוזה לביטוח חיים, הכנסה ורווחי הון חייבים במס רק במקרה של פדיון מוחלט או חלקי בהתאם למשטר מס ביטוח חיים.
רווחי ההון שנרשמו במכירת מניות SCPI נכנסים למשטר של רווחי הון מקרקעין ליחידים.
מניות SCPI נכנסות לבסיס IFI עד לשבר הערך הייצוגי שלהם של הבניינים המוחזקים במישרין או בעקיפין על ידי ה- SCPI.
אנדרטאות היסטוריות של SCPI
SCPI המכונה "SCPI אנדרטאות היסטוריות" הוא SCPI המחזיק בנכסי נדל"ן המורכבים אך ורק ממבנים המסווגים כ אנדרטאות היסטוריות או הרשומים במלאי המשלים של אנדרטאות היסטוריות ודורשים עבודות שיפוץ.
בעלי היחידות יכולים אז ליהנות ממשטר המס שנקרא "אנדרטאות היסטוריות" אשר מאפשרת לזקוף את הגירעונות הנצפים בהכנסות הנכס שלהם ובהכנסתם הכוללת, ללא הגבלת סכום.
כל אחד מהבעלים יכול לגבות חלק מהגירעון המקרקעין שמממשת ה- SCPI על הכנסות הקרקעות הקיימות שלו, והעודף על ההכנסה הכוללת שלו, ללא כל הגבלת סכום.
את העודף ניתן להעביר להכנסה הכוללת של השנים הבאות, עד השנה השישית באופן כולל.
מערכת המונומנטים ההיסטוריים מאפשרת לגבות את סכום הגירעון הקרקעי שנוצר כתוצאה מביצוע עבודות ללא הגבלה על הכנסתה הכוללת. כתוצאה מכך, ההכנסות שיש לקחת בחשבון עבור תקרת IFI מצטמצמות באופן משמעותי, ואף נמחקות.
משלם המסים חייב להתחייב לשמור את כל ניירות הערך שלו למשך 15 שנים. אין עוררין על הטבת המס במקרה של מותו של הנישום או במקרה של תרומה ובלבד שהנבדקים או היורשים ישתלטו על ההתחייבות של התורם או המנוח.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) היא השקעה חסכונית מאובטחת המספקת יתרונות רבים. כאשר אתה משקיע ב- SCPI אתה מחזיק בנדל"ן בצורה של מניה ולא נדל"ן ישיר. השקעה זו מנוהלת לאחר מכן על ידי חברת ניהול. זוהי השקעה טובה המייצגת סיכון נמוך על ידי הבטחת תשואה טובה.
SCPIs הם פתרון השקעות המציע פוטנציאל תשואה אטרקטיבי מבלי להיות כפוף לתנודות והתנודתיות של שוק המניות.
השקעה בנייר אבן נגישה מכמה מאות יורו ומציעה יתרונות חדשים לחוסכים: הערכת שווי של נכסים קיימים, היעדר ניהול יומי, הקמת הכנסה נוספת, גיוון הון וכו '.
לאחר הרשמה למניות SCPI שלך, גביית ההכנסות אינה מיידית. קוראים לזה תקופת ההנאה. זה מתאים לתקופה של אי גביית הכנסה ומשתנה בין 3 חודשים ל -6 חודשים בהתאם ל- SCPI שנבחר.
בניהול תזרים המזומנים שלך, חשוב לקחת בחשבון את תדירות תשלום הדיבידנדים מה- SCPI.
הרוב המכריע של ה- SCPI משלמים דמי שכירות לחשבון השוטף שלך מדי רבעון.
בין אם ישירות ובין אם בביטוח חיים, יש לשקול השקעה ב- SCPI לאורך זמן. אנו ממליצים על אופק השקעות של 8 עד 10 שנים.
בדומה לנכס שנרכש ישירות, ככל שההחזקה ביחידות ארוכה יותר כך עלויות ההשקעה מופחתות יותר (על ידי תשלום הכנסה ועל פי הערכת שווי של נכסי נדל"ן).
ניתן לקבץ את ה- SCPI לשלוש קטגוריות עיקריות בהתאם למטרה שאחריה.
ביצועי SCPIs: SCPIs ביצועים היא חברת השמה של נדל"ן אזרחי המשקיעה בנדל"ן מקצועי (משרדים, חנויות, מחסנים, בתי מלון, בתי אבות וכו '). מטרתו היא אפוא לבנות תיק נדל"ן למקם בו דיירים. אלה ייצרו באופן הגיוני הכנסה.
רווח SCPIs: רווח SCPIs (נקראים גם SCPIs הערכה או SCPIs של היוון) נבדלים מ- SCPI תשואות ומ- SCPI מס מכיוון שהם אינם מחלקים שכר דירה. כתוצאה מכך, הם מאפשרים להימנע ממיסוי הכנסה מנכסים.
מטרת ה- SCPI של רווח הון היא הערכת שווי נכסיה לאורך זמן. תחום הפעילות הנדון הוא בעיקר נדל"ן למגורים בשונה מ- SCPI הנדל"ן אשר מושקעים בעיקר בנדל"ן מקצועי.
מס SCPI: SCPI פיסקאלי היא חברת השקעות שמטרתה היא לא כל כך לייצר הכנסה אלא לספק לשותפים יתרונות מס הנובעים מהשקעות נדל"ן שבוצעה על ידי החברה. שלא כמו תשואה SCPI, ב- SCPI פיסקאלי מדובר ברכישת נדל"ן לאנשים פרטיים. אם אתה מעדיף פטור ממס על תשואה ברוטו, רכישת מניות ב- SCPI פיסקאלי יכולה אפוא להתגלות כתמרון מלא שכל.
כך תוכל ליהנות מהורדת מיסים מיידית על פני תקופה שנעה בין 9 ל -12 שנים בהתאם לסוג ה- SCPI הפיסקאלי שנבחר.
היתרונות והחסרונות של SCPI
חברת השקעות נדל"ן
דוגמה להשקעה באמצעות SCPI
1
ביצועי SCPI
קלאודיה מבקשת להשיג הכנסה נוספת.
יש לה הון של 70,000 אירו.
היא רוכשת מניות ב- SCPI ומקבלת הכנסה של 788 יורו לרבעון עם תשואה נטולת עמלות המוערכות בכ -4.50%.
לאחר תשלום המס, יש לה הכנסה נוספת נטו של 566 יורו לרבעון.
חסכונותיו מתוגמלים בשיעור של 3.20% בניכוי עמלות ומסים.
2
מס SCPI: Malraux
פרופיל משקיעים
הכנסה מקרקעין: 25,000 אירו לשנה
סך כל ההכנסה החייבת במס: 250,000 € לשנה
IMR: 41%
השקעה
רכישת מניות ב- SCPI Monuments Historiques בסכום של 200,000 €
דמי מנוי: 14%
נתח הגירעון הקרקעי שנצפה בשנת המנוי: 45%
הגדרת הטבת המס
סכום המנוי בניכוי עמלות: € 200,000 - 14% = € 172,000
נתח הגירעון: 172,000 € x 45% = 77,400 €
רווח מס: 77,400 € x 41% = 31,734 €
3
בעלות חשופה של SCPI
גרג יש הון של 100,000 יורו להשקעה.
הוא מבקש לבצע רכישת מניות SCPI. שווי המניה הוא 100 יורו ליחידה.
עבור פירוק של 10 שנים, הבעלות החשופה מייצגת 68% מהבעלות המלאה, כלומר 68 € ליחידה.
הלקוח רוכש 1,470 מניות בעלות חשופות תמורת 100,000 € (1,470 x 68 €).
ערך בעלות מלא: 1,470 מניות ב -100 יורו ליחידה = 147,000 אירו
ערך בעלות חשוף: 68% מ- 147,000 € = 100,000 €
כאשר נכס השימוש נכבה, הוא מצטרף לבעלות חשופה (ללא מס). הרווח לאורך 10 שנים הוא בסדר גודל של 47,000 € מבלי לקחת בחשבון הערכה מחדש של היחידות.
