מה אתה רוצה לדעת?
למה להשקיע באנדרטה היסטורית?
השקעה באנדרטה היסטורית מומלצת לנישומי מיסים כבדים ו / או הכפופים לתקן IFI.
Investir en Loi Monument historique מעניק לבעל הבניין אפשרות לנכות את סכום כל עבודות השיקום מהכנסתו הכוללת, ללא כל תקרה, כמו גם את סכום ריבית ההלוואה הקשורה לבניין. רכישה ועבודה.
ניכוי זה ניתן גם בהעדר הכנסה מנכס, שכן הוא חל על בסיס ההכנסה הכולל.
לכן ההשקעה בחוק המונומנטים ההיסטוריים 2021 מורכבת ברכישת נכס הדורש עבודות שיקום גדולות. עלויות השיקום והתחזוקה של נכס המונומנטים ההיסטוריים, כמו גם ריבית ההלוואות הצמודות לרכישת הקרקע והעבודות ניתנות לניכוי בסך 100% מהכנסת הנכס.
הגירעון שנוצר ניתנת לניכוי מההכנסה הכוללת, ללא כל תקרה.
בנוסף, לאחר סיום הסכם עם המדינה, תרומה או העברת מורשת זו פטורה ממס ירושה.
השקיעו בפטור יוצא דופן של נכס ומס
מהו חוק המונומנטים ההיסטוריים?
חוק המונומנטים ההיסטוריים הוקם בשנת 1913 לשיקום ותחזוקה של בניינים בעלי ערך רב מבחינת המורשת הלאומית.
באופן זה, המדינה מעבירה את ההגנה על חלק גדול מהמורשת הלאומית למשקיעים פרטיים.
מערכת האנדרטאות ההיסטוריות מאפשרת למשקיעים הרוכשים נדל"ן המסווגים כ"אנדרטאות היסטוריות "או הרשומים במלאי הנוסף של אנדרטאות היסטוריות, במטרה לשקמו ולשמרם, ליהנות מהורדת מס. כלי פטור ממס זה מתאים במיוחד למשקי בית במס כבד.
מכשיר זה מאפשר לנישום להשתתף בשימור המורשת הצרפתית על ידי שיפוץ או שיקום של סחורות שמילאו תפקיד בהיסטוריה.
למרות שלרוב מדובר בהשקעה גדולה, הנכסים המסווגים כ"אנדרטאות היסטוריות "ממוקמים באזורי תיירות, או לפעמים אפילו במרכזי ערים, מה שמבטיח לבעלים אינטרס ציבורי מסוים לרכושו ולכן השפעה כלכלית משמעותית.
הודות למערכת הפטור ממס היסטוריים של מונומנטים, בעל נכס רשאי יכול:
לחייב את החיובים ואת הגירעון בקרקע על ההכנסה הכוללת.
לנכות דמי ביטוח.
להיות פטור ממס ירושה.
מגורי מס ותקופת השקעה
המערכת שמורה לאנשים המתגוררים במס שלהם בצרפת.
משלמי המסים שאינם תושבי חוץ אינם יכולים להפיק תועלת מהמכשיר המיוחד לחיוב חיובים ישירות בהכנסה הכוללת מכיוון שהאחרונים אינם יכולים לבצע ניכוי בגין חיובים מהכנסה גלובלית מכיוון שההכנסה הממוחסת בצרפת מייצגת רק חלק מאלה העומדים לרשותם (CGI art 164 A).
עם זאת, אם הבניין מושכר, רשאים משלמי המסים תושבי חוץ לתבוע ניכוי הגירעון ברכוש על הכנסתם החייבת במס בצרפת.
כדי ליהנות מכל הטבות המס הקשורות למערכת האנדרטאות ההיסטוריות, על הבעלים להתחייב לשמור על הנכס לפחות 15 שנים מרגע רכישתו.
הטבת המס לא תוטל בספק במקרה של העברה חופשית (מתנה או ירושה) אם הנכסים או היורשים ישתלטו על ההתחייבות של התורם או המנוח.
חיובים והשתתפות עצמית
הוצאות בדרך כלל ניתנות לניכוי מהכנסות רכוש מכפוף למשטר החוק הרגיל.
הוצאות תיקון ואחזקה,
הוצאות שיפור הקשורות למגורים,
ארנונה על נכסים בנויים,
ריבית והלוואות ניהול (גמול שומרים ושומרים, עלויות הליך, עלויות ניהול),
פרמיית ביטוח.
חיובים מסוימים הספציפיים לאנדרטאות היסטוריות ולמבנים דומים:
תרומה שנתית לשירות של אנדרטאות היסטוריות כאשר התחזוקה ניתנת ישירות על ידי הממשל (ראה לעיל)
חיובים הקשורים לפתיחת הנכס לציבור.
ניתן לנכות חיובי רכוש רק במידה שהנישום אינו מבקש לקחתם בחשבון בחישוב הפחתה או זיכוי מס בגין הוצאות הנוגעות לדירה הראשית.
אנדרטאות היסטוריות ודומות להן תועלת של משטר ניכוי ההוצאות הספציפי אינו מוליד את הזכות להפחתת מס פינל.
אין הצטברות אפשרית עם מכשיר Malraux.
ריתוק
באופן עקרוני, הבניין חייב להיות בבעלות ישירה.
רק שלושה יוצאי דופן מציעים אפשרות להחזיק בנכס באמצעות חברה אזרחית שאינה חייבת במס חברות:
כאשר החברה הינה חברה משפחתית, כלומר מתהווה בין בני אותה משפחה;
כאשר החברה קיבלה אישור ספציפי או רכשה בניין המשמש לדיור עבור לפחות 75% משטחה (רכישה משנת 2018)
כאשר הבניין מוקצה למרחב תרבותי שאינו מסחרי הפתוח לציבור.
רישיות וחברה
יתרון המס שונה בהתאם אם הנכס פתוח לציבור או לא והאם הוא מייצר הכנסה או לא. להלן המקרים האפשריים:
הטוב אינו מייצר הכנסות
הבעלים יכול לאחר מכן לגבות:
100% מההוצאות הקשורות לעבודות.
50% מהחיובים אם הנכס אינו פתוח לציבור.
100% מהחיובים אם הנכס פתוח לציבור בחלקו או בשלמותו.
הערה: בניין נחשב פתוח לקהל הרחב אם מבקרים מתקבלים לפחות 50 ימים בשנה (כולל 25 ימי עבודה) בין אפריל לספטמבר.
טוב מספק הכנסה
אם הנכס המסווג כ"מונומנטים היסטוריים "מניב הכנסות, שני תרחישים אפשריים:
הנכס פתוח לקהל הרחב, אך אינו בבעלות הבעלים.
הבעלים יכול לאחר מכן לנכות מההכנסות שנוצרו מהביקורים את העלויות והחיובים הקשורים לשכר הצוות (שומר, מדריכים, סוכני קבלה וכו ') המאפשרים גישה לציבור.
הוא עשוי גם להעדיף לנכות, ללא הוכחה, סכום חד פעמי של 1,525 € (2,290 € אם הפארק פתוח גם לציבור). באותו אופן, בהקשר של השכרת המקום, ההוצאות הקשורות לשכירות מיוחסות לדמי השכירות.
הנכס פתוח לציבור ותופס את בעליו.
הבעלים יכול לאחר מכן לנכות 75% מסך דמי הקרקע מההכנסות הקשורות לפתיחת הנכס לציבור. החלק הנותר של החיובים, כלומר 25%, ניתן לייחס את ההכנסה הכוללת של הבעלים.
הערה: הפחתת האחוזים תלויה בשיעור המס השולי שלך (TMI).
עבור מערכת פטור ממס זו, ההשפעה ממס מותאמת למרווחי המס העליונים, בפרט לאלה הנמצאים בין 41% ל -45%.
מיסוי ותעשיות IFI
ניתן לאפשר את חיובי המקרקעין המופעלים על ידי בעלי אנדרטאות היסטוריות או דומות בניכוי:
במלוא ההכנסה מקרקעין שמספק הבניין כאשר הוא מעורר גביית הכנסות החייבות במס ואינו נכבש על ידי בעליו;
ההכנסה הכוללת של הבעלים בתנאים ובמגבלות שנקבעו בסעיפים 41 ו -41 י 'של נספח III ל- CGI, כאשר הבניין אינו מספק הכנסות;
חלק מהכנסת הנכס וחלק מההכנסה הכוללת, כאשר הבניין מספק הכנסה, אך בחלקו תפוס על ידי בעליו.
פטור מותנה ממס מתנה או מס ירושה אשר עשוי ההנאה ממונומנטים היסטוריים אינה חלה על IFI. עם זאת, מקובל כי הערכתם מביאה בחשבון את האילוצים שבהם הם מוטלים, במיוחד:
עלויות אחזקה כבדות,
קשיי מכירה חוזרת,
אילוצים הקשורים לפתיחה לציבור,
אילוצים הקשורים לשימוש למטרות אנימציה קולקטיבית למטרות תרבותיות במהותן.
השקעה בשכירות באנדרטה היסטורית מאפשרת לנכות ללא הגבלה על הכנסתה הכוללת את סכום הגירעון הקרקע שנוצר כתוצאה מביצוע העבודה.
כתוצאה מכך, ההכנסות שיש לקחת בחשבון עבור תקרת IFI מצטמצמות במידה ניכרת ואף נמחקות.
הגדרה של אנדרטה היסטורית
באנדרטה היסטורית (מבחינה פיסקלית) אנו מתכוונים ל:
בניינים המסווגים כאנדרטאות היסטוריות;
בניינים המופיעים במלאי המשלים;
בניינים שקיבלו את התווית שהנפיקה "קרן המורשת" אם תווית זו ניתנה בעקבות חוות דעת חיובית של משרד האדריכלות והמורשת המחלקתית;
מאז 1 בינואר 2015, ללא בקשת אישור חובה, בניינים המסווגים במלואם או בחלקם כאנדרטאות היסטוריות ואשר מוקצים למשך 15 שנים לפחות למרחב תרבותי שאינו מסחרי הפתוח לציבור;
עד 1 בינואר 2014, בניינים המהווים חלק מהמורשת הלאומית בשל אופיים ההיסטורי או האמנותי המיוחד ואשר אושרו לשם כך על ידי שר הכלכלה והאוצר.
ממועד זה, מבנים אלה אינם נהנים עוד ממשטר הפטור על אנדרטאות היסטוריות. אולם בניינים שאושרו עד 31 בדצמבר 2013 ממשיכים ליהנות ממשטר זה עד תום האישור שניתן להם.
להלן היתרונות שתוכל להפיק ממערכת הפטור ממס על ידי שיפוץ הנכס שלך:
ניתן לנכות מההכנסה עבודות שיפוצים ותחזוקה ולחסוך לכם מיסים.
בניגוד לחוק Malraux המטיל מכסה לחישוב הטבת המס שניתנה, ההוצאות הקשורות בעבודות שיפוץ ונפילות במסגרת חוק המונומנטים ההיסטוריים אינן כפופות למגבלה כלשהי.
מכשיר זה גם מאפשר לך לנכות את הגירעון ברכוש מההכנסה הכוללת שלך.
לבסוף תוכלו ליהנות מפטור מעלויות ירושה, אך רק במקרה של הסכם שנחתם עם משרד התרבות והתקשורת.
אם ברצונך להפיק תועלת מלאה מהיתרונות של חוק זה בנושא מונומנטים היסטוריים משנת 1913, עבודות השיפוץ שאתה מבצע חייבות לעמוד בשני הקריטריונים הבאים:
עליהם להיות כפופים לאישור עבודה מיוחד או להצהרה על תועלת ציבורית.
הם חייבים להתבצע ביוזמת הבעלים או של הבעלים המקובצים יחד ב- Association Syndicale Libre.
מלבד זאת, עליך לוודא שהם עומדים בדרישות ה- ABF (Architecte des Bâtiments de France).
הערה: תועלת המשטר החל על בעלי אנדרטאות היסטוריות וכדומה כפופה להתחייבותם לשמור על הבעלות על הבניינים לתקופה של לפחות 15 שנים מרגע רכישתם, לרבות כאשר זה לפני 1 בינואר 2009.
אתה יכול לנכות את דמי הנכס מהכנסת הנכס שלך או מההכנסה הכוללת שלך, במיוחד כאשר הבניין אינו מספק הכנסה. גירעונות ניתנים לייחס ללא הגבלה על סכום ההכנסה הכוללת שלך.
כאשר הבניין אינו מייצר הכנסות, כל חיובי הקרקע ניתנים לניכוי מההכנסה הכוללת אם הנכס פתוח למבקרים ללא תשלום. מצד שני, אם הוא אינו פתוח למבקרים, חיובים אלה ינוכו עבור מחצית מהסכום שלהם. עם זאת, העבודה המסובסדת כמו גם דמי האחזקה המשולמים למינהל נותרים בניכוי מלא (על החלק שנותר על חשבונך, כלומר לאחר ניכוי הסובסידיות);
כאשר הבניין מספק הכנסה החייבת במס, ניתן לנכות את כל חיובי הקרקע הנוגעים לבניין מהכנסת הקרקע וכל גירעון ניתן לייחס ללא הגבלה להכנסה הכוללת. אם אתה כובש את הבניין בחלקו, החיובים הנוגעים לחלק הבניין שאתה שוכנים ניתנים לניכוי באותם תנאים כמו למבנים שאינם מייצרים הכנסה (ניכוי סך ההכנסה במלואה או בחצי). בנוסף, תוכל להחיל הפחתה בשיעור קבוע על סך הכניסות בסך 1,525 אירו או 2,290 אירו (כאשר הטירה כוללת פארק או גינה הפתוחים לציבור).
בנוסף להוצאות הניתנות בניכוי מסורתי מהכנסות הנכס, הבעלים יכולים לנכות (מהכנסתם מהנכס, או אם הם לא יעמדו על ההכנסה הכוללת שלהם):
דמי ביטוח המתייחסים למונומנטים היסטוריים הפתוחים לציבור (בין אם הם מייצרים הכנסה ובין אם לאו) וחפצים ניידים המחוברים למגורי התמיד בסכומם בפועל;
עלויות קידום ופרסום על הסכום האמיתי שלהן, בתנאי שהבניין פתוח למעשה לציבור ומייצר הכנסה.
מבנים היסטוריים אינם פטורים ממס עושר הנדל"ן (IFI) (שהחליף את ISF מאז 1 בינואר 2018). מונומנטים היסטוריים נכנסים אפוא לבסיס החייב של IFI ויש להכריז עליהם במס זה.
עם זאת, רשויות המס מודות כי האילוצים הנובעים מהספציפיות שלהם (לעתים קרובות עבודות וחיובים משמעותיים, אילוצים הקשורים לפתיחתם לציבור, קשיים בהם נתקלים במכירה חוזרת וכו ') נלקחים בחשבון להערכתם.
יתרונות וחסרונות של חוק המונומנטים ההיסטוריים
אנדרטה
דוגמא לשימוש בחוק המונומנטים ההיסטוריים
1
מצב התחלתי
גילברט רוצה לגוון את השקעותיו.
הכנסתה מסתכמת ב- 75,000 אירו לשנה. ה- IMR שלה הוא 41%.
הוא אינו כפוף ל- IFI.
2
השקעה באנדרטה היסטורית
הוא מחליט לרכוש בניין המסווג על ידי האנדרטאות ההיסטוריות ומשכיר אותו למפעיל מוסד תיירותי. מחיר הרכישה הוא 200,000 €. שכר הדירה ברוטו מסתכם ב -6,000 אירו ללא מס.
הוא משלם עמלות בסכום של 30,000 אירו, כולל דמי רישום ודמי נוטריון.
ההשקעה ממומנת על ידי הלוואה סופית בשיעור של 2.50% על פני תקופה של 15 שנים.
ההלוואה מגובה בחוזה ביטוח חיים שהונה בשיעור של 4.5% שיאפשר את החזר ההון בזמן.
גילברט בוחר בהגשת דמי שכירות למע"מ. לפיכך הוא יוכל לתבוע החזר מס שהוטל על העבודה.
3
קביעת הכנסה מנכסים נטו לשנה הראשונה ול -14 השנים הבאות
שנה 1: הגירעונות שצוינו מיוחסים במלואם להכנסתו הכוללת של גילברט. זה יחסוך מס בסכום של: 32,000 € x 41% = 13,120 €.
שנה 2-15: גירעון זה ניתן לייחס במלואו להכנסתו הכוללת של גילברט שתממש חיסכון שנתי במס של: 2,000 € x 41% = 820 €.
