מה אתה רוצה לדעת?
למה להשקיע עם חוק קוססה?
מכשיר "השכרה משתלמת" הנקרא "תרמיל" מאפשר ניכוי ספציפי של הכנסות מקרקעין מדיור חדש או ישן. הוא חל על דיור שעבורו נחתם הסכם עם העדה בין ה -1 בינואר 2017 ל -31 בדצמבר 2022.
ככל שדמי השכירות יהיו צנועים יותר, בהתחשב במיקומה, כך ניכוי המס גבוה יותר: מ -15 ל -70% בגין שכירות "קלאסית" ועד 85% בגין השכרה משותפת לעמותה מאושרת, או השכרה על ידי המתווך. של מנדט ניהול מול סוכנות נדל"ן חברתית מאושרת (תיווך השכרה).
תכנית "השכרה משתלמת" מיועדת לבעלי נכסים שמוצאים בשוק השכירות על מנת לעודד אותם לקבוע סכום שכר דירה הנגיש למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה המתקשים למצוא דיור בעיר.
התמורה מתבצעת אפוא בצורה של ניכוי מס מהכנסות השכירות, המשתנה בהתאם למאמץ של המשכיר.
מכשיר "קוססה" מיועד לבעלי בית המעוניינים להשכיר דירה ורוצים להגביל את מיסוי הכנסתם מהנכס. זוהי אלטרנטיבה למעבר לשכירות מרוהטות, או אפילו להקמת חברה החייבת במס חברות.
חוק קוססה: פטור ממס עם פעולה חברתית
מהו מכשיר Cosse?
חוק קוססה, שנכנס לתוקף ב -1 בפברואר 2017, פורסם על מנת לעודד את בעלי הדירות לשים את רכושם, הממוקם באזורים בהם הביקוש לדיור גבוה, להשכרה במחיר משתלם.
מכשיר זה נועד לעודד השכרה לאנשים בעלי הכנסה נמוכה. מוצרים חדשים וישנים (עם או בלי עבודה) זכאים לתכנית. עם זאת, מדובר רק בדירה שכורה ריקה. הדירה השכורה חייבת להיות משויכת לביתו הראשי של הדייר ועומדת ברמת ביצועי האנרגיה.
כדי ליהנות מיתרון המס של מערכת זו, עליך לחתום על הסכם עם סוכנות הדיור הלאומית (ANAH). ניתן להסכם את ההסכם במגזר השכרה "חברתי מאוד", "חברתי" או "בינוני".
לאחר מכן, אתה מסכים לשכור את הנכס שלך לתקופה של שש שנים (נכס ללא עבודה) או תשע שנים (נכס עם עבודה מסובסדת):
למשקי בית שהכנסתם אינה עולה על תקרה מסוימת, בהתאם למיקום הנכס והרכב משק הבית במס.
עבור שכר דירה מקסימלי בהתאם לסוג ההסכם ולמיקום הגיאוגרפי של הנכס.
בתמורה, תוכל להחיל ניכוי סטנדרטי.
גובה הטבת המס משתנה בהתאם למיקום הנכס לפי ההסכם. היא יכולה לנוע בין 15% ל -70% מסכום השכירות שנאסף. הטבת המס מורכבת מניכוי סכום זה מהכנסתו של משכיר הבעלים. ניכוי המס יכול להיות 85% אם הבעלים מפקיד את ניהול רכושו בידי עמותה מאושרת (תיווך שכירות).
פרופיל משקיעים
מכשיר ה"קוסה "מיועד לבעלי בית המעוניינים להשכיר דירה ורוצים להגביל את מיסוי הכנסתם מהנכס. זוהי אלטרנטיבה למעבר לשכירות מרוהטות, או אפילו להקמת חברה החייבת במס חברות.
הפעולה רלוונטית ל:משלמי מס עם הכנסה גבוהה. ככל שמדרגת המס השולית של הנישום גבוהה יותר, כך הטבת המס היא יעילה יותר;
בעלי הנחות שניתן לשייך לדיור עם או בלי עבודה;
משקיעים בחוק Malraux לייעל את משטר המס;
בעלי הנחות שניתן לשייך לדיור באזור ג.
בעלי בתים שכבר נהנו מהטבות מס הקשורות להשכרת בניינים חשופים ושרוצים להאריך אותם.
אמנת ANAH
סוכנות הדיור הלאומית היא מוסד ציבורי המופקד בפיקוח המשרדים האחראים על לכידות טריטוריאלית ויחסים עם רשויות מקומיות, על פעולות ציבוריות וחשבונות ושל משרד הכלכלה והפיננסים.
ענה מעודדת אפוא עבודות שיפוץ ושיקום הבית על ידי הענקת סיוע כספי לבעלי בעלים צנועים ולאגודות בתים משותפות ושבריריות.
היא מציעה גם לבעלי משכירים פרטיים חוזה להקל על מתן מלאי השכרה משופץ בדמי שכירות נוחים.
ההסכם מתממש בחתימת הסכם עם סוכנות הדיור הלאומית.
ביצוע עבודות מסובסדות מוביל להארכת תקופת ההסכם מ -6 שנים ל -9 שנים
תנאי הזכאות
כל אירוח הממוקם בצרפת (יבשת, מחלקות בחו"ל וכו ') זכאי לתכנית "קוססה". יש להקצות אותם לדירה הראשית של הדייר.
האירוח יכול להיות חדש או ישן
מקום האירוח חייב להיות נקי מכל התחייבות כספית (Scellier, Pinel, Besson, De Robien וכו '). המכשירים האלה כנראה הגיעו לסיומם. רק דיאטת Malraux תואמת את ה"קוסס ".
מקום האירוח יכול להימצא בכל האזורים הגיאוגרפיים A, Abis, B1, B2 או C. עבור היצע ההשכרה, אזור C הוא הפחות צמוד, בניגוד לאזורים A ו- A bis.
מקום האירוח חייב לעמוד בקריטריונים של הגינות המאפשרים הקמת דירה ראשית. כלומר, זה חייב להיות מצטבר:
לעמוד בחובות הבריאות והבטיחות הפיזית של הדיירים,
כוללים את אלמנטים של ציוד ונוחות מה שהופך אותו מתאים לשימוש למגורים,
יש אזור מגורים מינימלי,
לעמוד בתנאי ביצועי האנרגיה המינימליים: הגנה מפני חדירת אוויר, אטימות, אוורור מספיק ומאפשר חידוש אוויר ופינוי לחות.
עובד
משטר המס "Cosse" חל עם או בלי עבודה.
עבודות שיפור נדרשות רק באזור C, בהעדר תיווך להשכרה.
במקומות אחרים העבודה אינה חובה, אלא אם היא חיונית לשיקום הנכס.
ניתן לסבסד את העבודה שבוצעה.
במקרה של סבסוד ענה, ההסכם שנחתם אינו תלוי בזה של מערכת המס "קוסה".
הוא מספק התחייבות להשכרה ושימור של הנכס בתנאי השכרה ספציפיים.
מיסוי
באזורים A bis, A, B1, בהם קיים חוסר איזון משמעותי בין היצע לביקוש, הניכוי מסתכם ב:
30% מההכנסה ברוטו לדיור מושכרים במסגרת הסכם שכירות ביניים
70% מההכנסה ברוטו, במסגרת הסכם שכירות חברתי או חברתי מאוד
85% מההכנסה ברוטו במקרה של תיווך שכירות
באזור B2, התעריפים הם:
15% מההכנסה ברוטו משכירות דירה במסגרת הסכם שכירות ביניים
50% מההכנסה ברוטו, במסגרת הסכם שכירות חברתי או חברתי מאוד
85% מההכנסה ברוטו במקרה של תיווך שכירות
באזור C:
50% מההכנסה ברוטו, במסגרת הסכם שכירות חברתי או חברתי מאוד, בכפוף לביצוע עבודות שיפור
85% מההכנסה ברוטו במקרה של תיווך שכירות
תיווך שכירות, המורכב מהפקדת רכושו לצד שלישי (סוכנות נדל"ן בעלת ייעוד חברתי או גוף מאושר), להשכרה או תחת מנדט ניהול, המיועד למשקי בית במצוקה, מאפשרת אפוא ניכוי מס של 85%, אשר ללא קשר לאזור בו נמצאת יחידת האירוח.
תנאי דיור
כדי להפיק תועלת מהמכשיר, לא ניתן לשכור את הדירה לבני בית המס, לעולים או לצאצאים של הבעלים או לאדם שכבר מתגורר במקום, למעט לרגל חידוש השכירות.
משאבי הדייר אינם חייבים לחרוג מסף מסוים בהתאם להרכב משק הבית אשר תלוי גם בסוג ההסכם שנערך עם העדה.
לבעלים יש את הבחירה בין 3 רמות שכירות בהתאם לסוג ההסכם שהוא עושה: ביניים, חברתיות, חברתיות מאוד.
מכשיר "השכרה משתלמת", או מכשיר קוססה על שמו של שר השיכון, פועל על פי עקרון המוכר היטב למשקיעי נדל"ן: נהנים מחיסכון במס, במקרה זה ניכוי מס על הכנסה מנכס, תמורת שכר דירה בינוני.
הפחתה זו יכולה לנוע בין 15 ל -70% משכר הדירה שנגבה. אפשר לעלות עד 85% לבעלים שיפקידו את ניהול רכושם בידי עמותה מאושרת.
כדי ליהנות ממערכת הפטור ממס זו, על הבעלים לחתום על הסכם עם רשות הדיור הלאומית (ענה): 6 שנים ללא עבודה ו -9 שנים אם הבעלים מקבלים סיוע עבודה ומתחייב לשכור את רכושו לכל אורך ההסכם.
חוק קוססה, יתרון לבעלים ובמחיר סביר לדיירים, נועד להילחם במשבר הדיור שצמח בשנים האחרונות. זה מאפשר להחזיר את יחידות הדיור הפרטיות לשוק, בדמי שכירות מתונים.
שיעור הניכוי נקבע בהתאם למיקום הדירה שאתה עומד להשכיר, כמו גם האופי החברתי פחות או יותר של שכר הדירה שקבעת:
הנכס שלכם ממוקם באזורים A bis, A או B1, תרוויחו משיעור ניכוי של 30% אם תקבעו שכר דירה בינוני, 70% אם תקבעו שכר דירה חברתי או חברתי מאוד, ו -85% אם תקבעו שכר ביניים שכירות להשכרה.
הנכס שלכם ממוקם באזור B2, תרוויחו משיעור ניכוי של 15% אם תקבעו שכר דירה בינוני, 50% אם תקבעו שכר דירה חברתי או חברתי מאוד, ו -85% אם תקבעו שכר דירה בינוני.
הנכס שלכם ממוקם באזור C, תוכלו להרוויח משיעור ניכוי של 85% אם תקבעו שכר דירה בינוני.
הבעלים חייב לכבד את תקרת השכירות: שכר דירה זה ללא תשלום / מ"ר לחודש יקבע כדלקמן:
באזור אביס הוא עשוי שלא יעלה על 16.83 אירו כתקרת ביניים, 11.77 אירו כתקרה חברתית ו -9.16 אירו כתקרה חברתית מאוד.
באזור A, הוא עשוי שלא יעלה על 12.5 אירו כתקרת ביניים, 9.06 אירו כתקרה חברתית ו -7.05 אירו כתקרה חברתית מאוד.
באזור B1, הוא עשוי שלא יעלה על 10.07 אירו כתקרת ביניים, 7.80 אירו כתקרה חברתית ו -6.07 אירו כתקרה חברתית מאוד.
באזור B2, הוא עשוי שלא יעלה על 8.75 אירו כתקרת ביניים, 7.49 אירו כתקרה חברתית ו -5.82 אירו כתקרה חברתית מאוד.
באזור C היא עשויה שלא לחרוג מ- 8.75 אירו כתקרת ביניים, 6.95 אירו כתקרה חברתית ו -5.40 אירו כתקרה חברתית מאוד.
לבסוף, משכיר הבעלים חייב להתחייב להשכיר את רכושו למשק בית צנוע, מה שמרמז על עמידה בתקרה מסוימת של משאבים.
יתרונות וחסרונות של חוק קוססה
חוק קוסה
דוגמא לשימוש במכשיר Cosse
1
מצב התחלתי
ג'ולייט וקלמנט רוצים להשקיע בנדל"ן על מנת לשכור את הדירה שהם הולכים לרכוש כדי להחזיר את ההלוואה ואז ליהנות מהכנסה נוספת.
יש להם IMR של 30% ומשלמים 4,000 אירו במס הכנסה. הם רוצים להימנע מלשלם יותר.
2
השקעה בקוזה
הם מחליטים להשקיע ב- Cosse l. הם יקבעו שכר דירה של € 250 נמוך יותר מהתקרה של 8.08 € / m2 לאזור זה. במקביל, הם מתקשרים בחוזה עם העדה.
3
המצב הסופי
מכיוון שהדירה ממוקמת באזור B1, הם זכאים להוזלה של 70% על דמי השכירות השנתיים. במקום לקחת בחשבון 3,000 ₪ דמי שכירות, הם יצהירו על 900 ₪ במהלך החזרת המס שלהם.
אם הם לא עשו דבר: 30% על 3,000 € = 900 € מס
עם מכשיר "Cosse": 30% על 900 € = 270 € מס
הם יהיו כפופים גם לדמי ביטוח לאומי.
